你家社區的錢，還在嗎？
今天來分享一個曾經諮詢的真實案例。
「律師，怎麼辦？我們社區的戶頭，現在只剩下零頭...」
「連幾百萬的定存，都被解約領走了！」
坐在我面前的委員一臉緊張。
我看了一下金額，心裡大概有底了。
這種「連根拔起」的慘案，
兇手多半不是外賊，
而是大家最不設防的「內鬼」。
「我們真的沒想到是他……」
「這個主任在社區快八年了，看著孩子長大，噓寒問暖，就像家人一樣。」
▋公款外流的起點，你最信任的那個人
這位主任不是剛來的菜鳥，
而是每天幫你開門、收包裹、見面會笑著打招呼的「老朋友」。
正因為這份七八年的交情，管委會對他的戒心幾乎歸零。
雖然規定印章要分開保管，但為了方便，
有時候還是會暫時交給主任。
而這份方便，就成了他下手的機會。
▋三千變一萬三：掏空就是這樣開始的
「我們每個月都有看報表啊，為什麼完全沒發現？」
我告訴他，因為你們看到的，是主任設計給你們的「假帳」。
這就是所謂的 「AB 單」，
講白話一點，就是欺上瞞下：
舉個例子，
社區 11 月要付一筆「回收清運費」 3,000 元
➤ A 單（給委員看的）：
金額寫 3,000 元，附上正常的報價單。
委員們一看：「嗯，金額對，沒問題！」
於是就簽核通過。
➤ B 單（拿去銀行的）：
利用私下偷刻或暫存的真印章，
偽造一張 13,000 元的取款條，
偷偷多領走一萬放進自己口袋。
每個月都這樣灌水一點，
再把報表和存摺影本「美編」一下。
委員們如果只看報表，根本看不出問題。
直到有一天紙包不住火了，
付不出廠商款，委員才發現社區基金被領光、定存也被解約提領。
▋社區想安全，從這 4 件事做起
很多社區委員會有個迷思：
「主任人這麼好，我們查太緊，會不會傷感情？好像很不信任他？」
事實上，大部分的物業人員都是很兢兢業業、踏踏實實工作的。
但人性，是經不起誘惑的。
尤其當制度鬆散，大筆金錢又近在眼前時，
就算是好人也可能一時糊塗。
總幹事偷蓋取款條、主任侵占管理費，到裝潢保證金離奇消失...
這類悲劇在實務上真的太常見。
不想讓這種事發生在你家，
請務必落實以下 4 點：
➤ 1、管委會要「監督」，不是「盲信」
安排不定期抽查，其實是在保護那位坐在關鍵職位上的人。
讓他知道隨時有人在看，自然不敢冒險。
➤ 2、印鑑章的「絕對分離」與「防偽」
這條是天條。
主委、財委、監委的章，絕對不能為了方便委由他人保管。
也不要用那種 50 元、隨便一家刻印店都能仿造的橡皮章。
請記住：方便，就是風險的開始。
➤ 3、不要只看報表，要看存摺正本
報表可以偽造，存摺影本可以修圖。
務必要求物業定期「刷摺」，並且每個月拿著存摺正本核對上面的活存、定存金額一致。
只要確實做這個動作，就能杜絕大部分的假帳。
➤ 4、推動「無現金化」繳費
現在很多社區 APP 可以代收管理費，
透過超商代繳、信用卡扣款，錢直接進銀行，帳目清清楚楚。
減少「現金」經過人手的機會，就是保障資產最簡單粗暴的方式。
——
送走客戶時，看著他的背影，心裡很感概。
那位主任，也許一開始也是個盡責的好人。
但當「信任」變成「縱容」，誰都可能走偏。
建立制度不是為了懷疑誰，
而是為了讓那份信任能夠長長久久、
不被金錢腐蝕。
後續雖然能進行刑事提告、民事求償，
但這條路會很漫長。
別讓這種事發生在你的社區。
趁現在，
去查一下你們社區的財務報表和存摺餘額吧！
不要等錢都沒了，
才知道「方便」與「信任」代價這麼大。
#管委會 #業務侵占 #偽造文書
#法律顧問 #房地產知識
#勵眾法律事務所 #湯雅竣律師
「律師，怎麼辦？我們社區的戶頭，現在只剩下零頭...」
「連幾百萬的定存，都被解約領走了！」
坐在我面前的委員一臉緊張。
我看了一下金額，心裡大概有底了。
這種「連根拔起」的慘案，
兇手多半不是外賊，
而是大家最不設防的「內鬼」。
「我們真的沒想到是他……」
「這個主任在社區快八年了，看著孩子長大，噓寒問暖，就像家人一樣。」
▋公款外流的起點，你最信任的那個人
這位主任不是剛來的菜鳥，
而是每天幫你開門、收包裹、見面會笑著打招呼的「老朋友」。
正因為這份七八年的交情，管委會對他的戒心幾乎歸零。
雖然規定印章要分開保管，但為了方便，
有時候還是會暫時交給主任。
而這份方便，就成了他下手的機會。
▋三千變一萬三：掏空就是這樣開始的
「我們每個月都有看報表啊，為什麼完全沒發現？」
我告訴他，因為你們看到的，是主任設計給你們的「假帳」。
這就是所謂的 「AB 單」，
講白話一點，就是欺上瞞下：
舉個例子，
社區 11 月要付一筆「回收清運費」 3,000 元
➤ A 單（給委員看的）：
金額寫 3,000 元，附上正常的報價單。
委員們一看：「嗯，金額對，沒問題！」
於是就簽核通過。
➤ B 單（拿去銀行的）：
利用私下偷刻或暫存的真印章，
偽造一張 13,000 元的取款條，
偷偷多領走一萬放進自己口袋。
每個月都這樣灌水一點，
再把報表和存摺影本「美編」一下。
委員們如果只看報表，根本看不出問題。
直到有一天紙包不住火了，
付不出廠商款，委員才發現社區基金被領光、定存也被解約提領。
▋社區想安全，從這 4 件事做起
很多社區委員會有個迷思：
「主任人這麼好，我們查太緊，會不會傷感情？好像很不信任他？」
事實上，大部分的物業人員都是很兢兢業業、踏踏實實工作的。
但人性，是經不起誘惑的。
尤其當制度鬆散，大筆金錢又近在眼前時，
就算是好人也可能一時糊塗。
總幹事偷蓋取款條、主任侵占管理費，到裝潢保證金離奇消失...
這類悲劇在實務上真的太常見。
不想讓這種事發生在你家，
請務必落實以下 4 點：
➤ 1、管委會要「監督」，不是「盲信」
安排不定期抽查，其實是在保護那位坐在關鍵職位上的人。
讓他知道隨時有人在看，自然不敢冒險。
➤ 2、印鑑章的「絕對分離」與「防偽」
這條是天條。
主委、財委、監委的章，絕對不能為了方便委由他人保管。
也不要用那種 50 元、隨便一家刻印店都能仿造的橡皮章。
請記住：方便，就是風險的開始。
➤ 3、不要只看報表，要看存摺正本
報表可以偽造，存摺影本可以修圖。
務必要求物業定期「刷摺」，並且每個月拿著存摺正本核對上面的活存、定存金額一致。
只要確實做這個動作，就能杜絕大部分的假帳。
➤ 4、推動「無現金化」繳費
現在很多社區 APP 可以代收管理費，
透過超商代繳、信用卡扣款，錢直接進銀行，帳目清清楚楚。
減少「現金」經過人手的機會，就是保障資產最簡單粗暴的方式。
——
送走客戶時，看著他的背影，心裡很感概。
那位主任，也許一開始也是個盡責的好人。
但當「信任」變成「縱容」，誰都可能走偏。
建立制度不是為了懷疑誰，
而是為了讓那份信任能夠長長久久、
不被金錢腐蝕。
後續雖然能進行刑事提告、民事求償，
但這條路會很漫長。
別讓這種事發生在你的社區。
趁現在，
去查一下你們社區的財務報表和存摺餘額吧！
不要等錢都沒了，
才知道「方便」與「信任」代價這麼大。
#管委會 #業務侵占 #偽造文書
#法律顧問 #房地產知識
#勵眾法律事務所 #湯雅竣律師
