住在大樓很多年了，
大家對管委會的印象不外乎：
「一定很忙吧？」
「不要輪到我喔拜託…」
「反正跟我沒關係。」
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結果每次開會吵成一團時，
又會有人跳出來說：
「怎麼會這樣？怎麼都沒有人發現？」
（因為大家都沒有要進來啊...）
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▋很多老社區，就是這樣慢慢爛掉的
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很多老社區的劇本都一樣：
住戶長期不參與、
管理越來越鬆散、
最後就開始出現那種「把管理費當自己家產在用」的鬼故事。
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你可能會想：
「加入管委會這麼麻煩，誰要做？」
錯，其實「很多人很想做」。
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為什麼？
因為一個社區的公共基金，
少則幾百萬、多則上千萬。
如果沒有公開透明、合法合規的制度，
那些錢就很容易多出「上下其手」的空間，
而這，就是公寓大廈糾紛最常見的來源之一。
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我跟太太最近也被選進管委會。
平常我的工作就常處理社區、公寓大廈的糾紛，
但這次是「站在住戶的立場」參與，
感受真的不太一樣。
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我們社區其實有不少很認真、熱心的委員，
只是因為不是法律專業，
能做的，大多就是照廠商給的制式契約走。
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果不其然，第一次開會，我就被直接點名：
「湯律師，這疊合約麻煩你幫忙看一下。」
這一看，才翻沒幾頁，
馬上就發現好幾個大問題。
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▋陷阱一：10 天不講就「視同放棄」的失權條款
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一般社區最常簽的契約，
就是物業、保全、清潔、機電、園藝...等等。
一般人看到密密麻麻的字，通常就直接簽名了。
結果，我在其中一份契約裡看到這條：
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「乙方應於損害發生日起十日內，向甲方提出，附具損失證明外，並須當地警察機關證明文件，如逾期未提出，則視同放棄權利。」
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我讀完，心裡只有一句：
這是在整誰？
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1、住戶哪可能每天巡邏？
很多設備問題不是三五天就看得出來，
等總幹事或住戶發現，十天早就過了。
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2、設備瑕疵根本不需要報警
你想像一下：
電梯壞了、花圃燈不亮，你拿著照片跑去報警。
警察看到大概會說：「欸先生你確定？」
硬是要求警察證明，只會增加社區舉證困難度。
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3、到了法院，這種條款通常會被認定無效
因為很高機率因為違反《消費者保護法》第12條的誠信原則，被認定無效。
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但最麻煩的是：
只要管委會簽下去，
廠商出包時，一定會先拿這條來擋。
你覺得不合理？可以，那就去打官司。
於是社區得花律師費、花一兩年時間打官司，
最後法院可能真的判這條無效，
但對住戶而言，
就是緩不濟急、勞民又傷財。
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▋陷阱二：你沒看到的「自動續約」
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許多契約在「契約期間」會藏著這一條「自動續約條款」：
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「契約期滿前一個月應由雙方協議是否續約，倘未進行協商，則契約自動延續一年。」
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問題來了：
管委會通常一年一任，
新舊委員交接本來就很忙。
如果之前的委員忘了在期限前啟動協商，
新委員（像我這種剛上任的）回頭一看，
發現：契約早就自動續約了。
你再怎麼不滿意這家廠商，
也得再多忍一年。
等於新委員要替舊委員「沒看到條款」的疏忽買單，非常不合理。
但我在實務上看到超級、超級多。
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▋陷阱三：最可怕的契約，就是看起來最簡單的那種
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有些廠商的契約簡單到像一張便條紙：
• 一張報價單
• 幾句服務簡介
• 其他該寫的權利義務全都沒有
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這種越簡單的契約，出事時反而越麻煩，因為會變成：
「你當初不是說會做這個嗎？」
「沒有喔，我們沒講過喔。」
沒有文字依據、沒有標準，
最後就只剩「各說各話」。
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▋你的「社區契約」及格嗎？
一份基本的社區契約，最起碼該包含哪些內容？
建議大家記下來，這些內容真的不能再少了：
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• 雙方當事人（跟誰簽約）
• 合作背景（為什麼要簽這份約）
• 契約期間（何時開始何時結束）
• 明確的工作內容與範圍（要做什麼、做到什麼品質）
• 費用怎麼算、怎麼付（付款時間、金額、方式）
• 違約條款（沒做好怎麼處理，罰則是什麼）
• 終止／解除合約的方式（什麼情況可以提前分手）
• 禁止把契約權利轉給第三人等重要約定
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這些是「最低配備」，
連這些都沒有，就真的要小心了。
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▋一點身為住戶兼律師的小小心得
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管委會委員來自各行各業，
都是無償付出，
大家都有自己的生活、工作要顧。
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但社區這件事很現實：
你們管得好，
你每天回家的生活品質就會好；
你們放著不管，
它真的會（跟房價一起）慢慢爛掉。
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而「契約」，就是那種平常沒人想看的東西，
一出事卻可以讓大家一起頭很痛的地方。
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之後我也會陸續分享更多實務中的社區故事。
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如果你們社區最近也在準備續約、換廠商、或要簽新契約，
真的很建議：
▸ 花一點時間把契約從頭到尾看過一遍，
▸ 或者聘請專業人士協助檢視，現在很多律師都有提供「社區法律顧問」服務。
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把社區顧好，就是把生活顧好。
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有空回家翻翻你們家社區的契約，
看看裡面，有沒有我今天提到的那些東西？ 
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